在最近的幾年時間里，很多物業等相關的管理行業始終和是消費者或者業主處在一個消費定價與業主需求矛盾日益增長的階段中，一般來說企業用于常規服務費用的開支在不斷的提高，也只有依靠收取管理費等相關的費用來進行維持物業公司。

一、內部收益率的計算步驟

(1)、凈現值和現值指數的計算

凈現值是指項目壽命期內各年所發生的資金流入量和流出量的差額,按照規定的折現率折算為項目實施初期的現值。因為貨幣存在時間價值,凈現值的計算就是要把投資折成終值與未來收入進行比較,可以運用銀行計算終值的方法計算現值(也就是銀行的貼現),得出其計算公式:NPV=F/(1+i) n(其中F為終值、NPV為現值、i為折現率、n為時期。) 凈現值計算的關鍵是確定折現率,一般而言,投資收益率最低就是銀行利率,銀行利率相當于貨幣的時間價值,也是進行投資的最低機會成本, 最初測試折現率時,宜采用當時一年期銀行的存款利率。

例如:某物業公司為適應轄區業主的需要以10萬元投資一個新服務項目,在實際經營的過程中,第一年扣除各種費用后的純利潤為0.1萬元,第二年扣除各種費用后的純利潤為0.2萬元,二年后以11萬賣出,求該項目的凈現值?

假如:一年期銀行的存款利率為5%,設定為折現率,各年收益的現值和為:

0.1×1/1+0.05+0.2×1/(1+0.05) 2 +11×1/(1+0.05) 2=10.2536萬元。

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凈現值為收益現值總額減投資現值, 現值指數=收益現值總額/投資現值。

凈現值,即:10.2536-10=0.2536萬元; 現值指數,即:10.2536/10=1.025。

我們可以得出這樣的結論:

凈現值大于0,現值指數大于1,說明該項目投資可行。

二、內部收益率計算中的要點

1、要合理確定低折現率i1 和高折現率i2,先設定一個折現率,如果所得凈現值不是接近于零的正數,就要試用更高或更低的折現率,使求得的凈現值為接近于零的正數,從而確定低折現率i1,在i1的基礎上,繼續增高折現率,直到找到一個接近于零的負數凈現值,確定高折現率i2。

2、為保證內部收益率計算的準確,低折現率i1和高折現率i2之差不應大于5%。

3、使用的數據如:銀行利率、通貨膨脹率、行業利潤率、預期收益率等要通過多方調查論證,盡量使用最新的、準確的數據。

在項目經營的過程中也要對每年的收益進行跟蹤,如果與預測內部收益率的實際收益相差很大,已經顯露虧損的跡象,企業應該大膽收縮,及時出售效益差的項目,保證主業的經營。

內部收益率作為投資項目效益重要的評價指標,但它不是唯一的判別指標,它表明的只是一個比率,不是絕對值,也有它的自身的優缺點和局限性,在實際估算中,還應與其他相關指標結合起來運用,才能保證項目估測的結果更為全面合理。

總之,在履行《物業管理服務合同》的同時,物業管理企業能夠建立完善的風險預測防范體系,充分利用自身在地緣、人緣以及品牌等方面的優勢,不斷擴大收入渠道,解決企業經營的虧損問題,就一定能使物業管理成為真正的“朝陽”產業。