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本文來自：財聯社

　　隨著最新的人口數據公布，老齡化問題又引發外界關注，而養老社區則成了眾多資本搶灘的高地，并形成了“央企系”、“房企系”、“保險系”三足鼎立的格局。

　　隨著最新的人口數據公布，老齡化問題又引發外界關注，而養老社區則成了眾多資本搶灘的高地，并形成了“央企系”、“房企系”、“保險系”三足鼎立的格局。保險系方面，截至目前包括大家保險在內的13家機構布局了近60個養老社區。

　　業內人士指出，房企布局養老社區多是基于政策的原因，康養地產拿地更容易。而險企布局養老社區在用戶屬性上有著天然優勢，因此銷售更容易，甚至剛建好就可以全盤出手實現資金回籠，卻面臨著名額銷售容易但后期用戶不愿消費的問題。除此之外，無論房企還是險企，從運營角度看，養老社區的收入和利潤情況都不是特別好。

　　搶灘養老社區 地產和保險誰更積極?

　　自2013年國務院下發了《關于加快發展養老服務業若干意見》的頂層文件后，養老政策的發布迎來高峰期，此后6年間僅中央級的養老文件就有130余個，包括產業政策、土地政策、金融政策等八個方面，填補了過去的空白。

　　傳統房地產開發企業向養老地產轉型發展，陸續推出各類養老社區;多家大型央企也紛紛布局養老產業。在養老社區的布局上，初步形成了“央企系”、“房企系”、“保險系”三足鼎立的格局。

　　不久前的首屆中國保險養老融合與發展論壇上，大家保險集團董事長何肖鋒介紹稱，目前市場上已有包括大家保險在內的13家保險機構投資了近60個養老社區項目，在全國20多個省市，床位數8萬多個。

　　而中國房地產協會的《2021中國養老與康養產業發展報告》指出，據統計僅主板上市公司中涉及養老產業的已經達到82家，其中主營業務為房地產的公司就有32家，以醫療健康、醫藥制造為主營業務的公司有14家，金融保險5家。

　　上述報告顯示，包括萬科、越秀、保利、綠城、遠洋、首開、龍湖地產、中海地產、九巨龍、金地集團、南京朗詩、黃山圣天地、特變房產、保定卓正、復星集團等在內的15家房地產企業就開發了多個康養項目。

　　保險公司布局養老社區時間線(圖片來自于長江證券)

　　為何地產業會積極布局養老社區?某頭部險企養老社區從業者對財聯社記者表示：“某段時間某些地區對純住宅用地不予撥地，但如果做康養社區的話，不僅會撥地而且還會推出一些利好政策，所以很多房地產企業會以這個理由拿地做了很多康養社區項目。”

　　上述從業者還表示，從數量上來講，做康養社區的房地產公司更多，因為房地產公司總體數量多，保險公司準入門檻高，是特許經營的行業，本身數量少。但從比例上看，參與康養社區建設的保險公司比例更高。

　　用戶更優質 保險公司布局有天然優勢

　　雖然布局養老社區的企業眾多，但業內普遍認為，康養與保險天然不可分。一方面，保險企業可以將保險服務于養老康養有機結合。另一方面，在各類養老服務中，保險服務產品也正成為康養產業的重要業務板塊。除了險企投資運營康養項目，業內康養項目也十分注重與保險服務的結合，有效解決了養老消費資金的痛點難題，形成了良好的互動機制。

　　國盛證券保險業分析師趙耀對財聯社記者表示，保險主要在幾個方面有優勢。一是保險產品的協同，拉動保費收入增長;二是保險公司在健康管理和養老標準的國際化合作方面會有優勢;三是重資產的養老社區達到一定入住率的時候，可以滿足保險資金長周期投資收益的要求。

　　太平養老的從業者則對財聯社記者表示，保險公司在養老保險、健康保險、老年護理、老年健康管理等方面更有優勢。“養老社區不是房地產公司建設好老年人入住就完事，需要很多配套，特別是老年人的護理和健康管理。”

　　上述頭部險企從業者表示，保險公司在前期更有優勢，養老社區銷售更容易，甚至剛建好就可以全盤出手實現資金回籠。而且入住率比一般的地產公司要高，這是它先天的客戶屬性決定的。

　　“保險公司的客戶群體非常精準，用戶相對比地產公司用戶的流動資產更好一些。而且保險公司的客戶篩選比較簡單，康養社區建好以后，甚至剛剛建好，很快可以全盤出手實現資金回籠。此外，保險公司用戶已經有提前消費的觀念，有很好的危機意識，加上未來養老的考慮，保險公司的康養社區銷售會比純商業地產公司好很多。”

　　長江證券非銀團隊的數據顯示，截至2018年底，國壽累計銷售對接養老社區的保單約六萬件。截至2020年底，太保家園已在6個城市落地7個項目，年度累計發放太保家園入住資格函3200多份，共計已發放資格函超一萬份，對應總應交保費超過了220億元。

　　盈利模式尚未走通 后期運營痛點難解

　　在模式的選擇上，保險公司也經歷了長時間的探索。泰康人壽最早在2009年獲得首家養老社區投資試點資格，并逐步打通保險、養老、醫療等業務板塊，拓展保險服務的新業態和新內涵。

　　據長江證券非銀團隊介紹，泰康養老模式呈現三個特征，特征一是養老地產+養老運營+醫療產業全面融合。重資產布局養老地產，輕資產覆蓋養老運營。特征二是持續發力構建多層次的醫療服務體系。第一層次是CCRC持續關愛社區，第二層次是社區配建康復醫院，第三層次是三級醫院臨床診療。特征三是定位中高端市場，保險和非保險用戶并舉。保險客戶需要參與“幸福有約”保險計劃，非保險客戶需要繳納20萬元入門費用、購買100-300萬樂享財富卡作為押金。

　　據上述團隊測算，2017年以來泰康醫療及養老社區開始貢獻運營收入，2017年、2018年、2019年、2020年收入規模分別為2.69億元、19.87億元、34.84億元和33.39億元，從運營成本來看，近4年養老社區運營基本實現盈虧平衡。泰康已經開業的養老社區7個，若入住率提升，預期收入將提升至150億元左右。

　　但保險公司布局養老地產也存在痛點。上述頭部險企從業者表示，后期入住后持續運營的盈利能力，從目前來看是很微弱甚至虧損的。“純粹從運營的角度來講，不管是房地產還是保險公司，收入和利潤都不是特別好。保險公司的康養社區之所以不錯，是因為依托于地產但包裝成金融產品。”

　　“另外就是，保險公司名額銷售比較快，但是到了實際消費的時候，很多用戶就不一定愿意消費了。這是很多保險公司已經交付的養老社區都會出現的情況。”上述頭部險企從業者表示。