開心保保險網

作為保險業的首席“房哥”，中國平安近年熱衷于在房地產市場跑馬圈地，且偏愛成熟物業。

作為中國平安不動產投資的主要平臺，近日平安信托對內發布了《零售地產深度分析及投資策略》報告（下稱《報告》），一方面作為集團內部零售地產投資的路線指引，另外也映照了平安在商業地產投資方面的策略選擇。

優先考慮12個城市零售地產

對于不同的零售業態，平安信托在進行零售地產投資的過程中進行了不同的策略安排。《報告》顯示，在獨立商場的投資方面，平安信托認為投資難點在于開發資金投入量大，資金回收期及盈利周期長，此類型零售地產需要大量的消費群體支持，而三四線城市消費薄弱，容易造成經營困難。

多方綜合分析后，平安信托認為有12個城市可優先考慮進行商業地產布局，即北京、上海、廣州、天津、西安、南京、無錫、蘇州、寧波、廈門、福州、長沙。

“目前國內零售商業物業的供應規模總體數量可觀，但局部市場需要區別對待。”平安信托物業投資事業部副總經理元磊對本報稱，有些地方由于歷史欠債、新城市發展以及產品的升級換代，按照城市發展規劃，供應量的增加有其合理需求；但另外一些地方，出于各種需要盲目追求上規模、上檔次，勢必造成短期市場消化的停滯。

在具體的運營上面，《報告》認為，當前傳統實體零售受電商沖擊面臨壓力，所以商業項目運營策略可在初期加大中端餐飲等服務類業態比例，在穩定期引入新鮮餐飲品牌，以此減輕消費疲軟引發的營業額趨緩。

鐘情持有類物業投資

中國平安在房地產投資領域一直保持著極大的熱情，尤其是商業地產。

2009年之后，隨著中國房地產市場的繁榮，平安信托開始介入房地產項目的前期投融資環節，并將產品“基金化”。

目前，與平安合作的地產商包括萬科、金融街、富力、金地、藍光、金科、瑞安、金輝等多家企業，除了持有類物業，還包括住宅開發。

平安旗下持有型項目的資金來源包括保險資金、機構資金以及信托計劃資金，其中信托計劃的資金募集主要來自自建銷售團隊。

截至6月底，平安持有類項目的累計投資規模已經達到180億左右，持有類物業資產池項目近20個。

元磊稱，除了經驗成熟的綜合體、商業、商務項目，平安信托還將在物流園、科技園項目上有更多的投入。從操作模式上，除了債權、股權和物權外，還將繼續探索資產證券化及地產基金等。

隨著2011年9月平安人壽獲得業內首個直接進行PE和不動產投資的雙牌照資格，平安人壽就開始攻城略地。

平安人壽在不動產投資方面，因為保險資金久期比較長，所以更傾向于選擇有穩定投資回報的商業地產介入。與此同時，根據15%的比例上限，平安人壽投資非自用性不動產的額度近千億。