公積金貸款買房需要注意什么

發布者:白嵐|發布時間:2013-11-01 08:50:33

住房公積金已經成為人們購房的重要資金來源,然而,對于住房公積金使用中的細則,依然有不少市民不甚明了。業內人士指出,只要合理有效地使用,住房公積金不僅能幫助購房者早圓購房夢,而且還能幫購房者省錢,使購房更為輕松。

使用公積金購房有“三項注意”

其一,公積金不能直接用作購房首付。如果市民想要通過住房公積金貸款購房,需要先消費后提取,即先墊付首付款,然后再攜帶本人或者夫妻雙方的身份證、戶口本,已結婚的需要提供結婚證等證明材料,到當地住房公積金管理中心提取其公積金內的存儲余額。

其二,公積金的提取總額不能超過房款總額。比如,一位市民貸款購買的房屋總價為20萬元,而他的公積金存儲余額有30萬元,他只能提取20萬元的公積金,剩余的10萬元公積金不能提取。

*部分城市公積金貸款達60萬。比如:西安特殊情況可達70萬、成都、廣州等多地區。

其三,結清公積金貸款后可以再用公積金購房。無論是在婚前還是在婚后辦理的公積金貸款,夫妻雙方中有一方辦理過公積金貸款,公積金中心系統上就會有相應記錄,在上次貸款未還清前,夫妻雙方不能再使用公積金貸款購買第二套房。但如果第一套房的公積金貸款已結清,夫妻雙方再次使用公積金貸款買房,仍視為首次購房,不受二套房的政策限制。

怎樣巧妙利用公積金貸款

利用好相關政策

對于購買首套房來說,應該遵循先公積金貸款后商貸的順序,可充分享受公積金貸款的優惠利率政策。對于想購買兩套房的投資者來說,應先用商貸購買首套房,再用公積金貸款買房,節省利息支出。

用足貸款額度

在購房時,要盡可能使用公積金貸款。在一些大城市,如果房價較高或購買的房屋面積大,公積金貸款的額度可能不夠用,一些地方可能出于一人買房,全家支持的考慮,也作出了一些新的規定,如天津、銀川、汕頭等地推出了父母子女可以互提公積金買房政策。

選擇合適的還款方式

各地對公積金還款方式規定也不盡相同,基本上分為逐月還款和一次性還款兩種。一般來說,采用逐月還款方式較好,可在一定程度上減輕還款壓力,并在資金寬余時,再將還款方式變更為一次性還款來降低利息支出。這對于收入不很穩定或資金困難的購房者來說無疑非常有利。

變通使用公積金

公積金除用于貸款外,還可用于購買、建造、翻建和大修自住房等。公積金的計息利率相對較低,如果不提取,就只能等退休時才能領,應盡量發揮其應有的作用。

提取公積金還貸

許多地方規定,買房一次性付款后,半年內可以提取自己的公積金和補充公積金。當然,也可采取公積金沖還貸款方式(提取住房公積金歸還個人住房貸款,有兩種方式:一次性還款法和間斷還款法)。如直接用于貸款扣款,公積金沖還貸款后幾個月之內自己可不用再還貸款,這樣每月的還款額就可以相應減少,其中自然可以少付一部分貸款利息,從而減少貸款支出。

公積金貸款換房

從多家中介和個貸機構了解到,2013實際操作中,公積金貸款對二套房的認定,大都只是“認房”。只要購房人名下房產賣掉,再次用公積金貸款時將比照首套房政策執行。如果嚴格執行“認房又認貸”,即便將房產賣掉,名下無房,但之前只要有貸款記錄,仍會被認定為二套房。

個貸機構“偉嘉安捷”相關人士認為,公積金貸款“認房又認貸”如從嚴實施,北京公積金交易量將大幅回落,政策會傷及近30%的剛性需求改善型群體。根據“認房又認貸”的政策,購房人如使用公積金貸款要先滿足第一套房不超29.4平米才可以,同時二套房首付為60%,利率在基準利率上浮10%。

中原地產市場研究部總監張大偉認為,如果公積金貸款政策從嚴實施,將影響10%左右購房者。2013,公積金貸款占北京市場成交量的40%左右。賣小房換大房這部分購房者,其中部分將被認定為二套房,有些甚至將失去貸款資格。

張大偉表示,“認房又認貸”的政策過緊,不利于自住需求。“對于調控政策來說,對剛需應有所保護,特別是改善性需求,公積金政策的從嚴不僅影響這部分需求改善,也將影響二手房市場的房源供應。

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